为什么你会看不惯别人的某个行为? 当前位置:首页>为什么你会看不惯别人的某个行为?>正文

为什么你会看不惯别人的某个行为?

发布时间:2019-03-24

原标题:一套房子究竟该值多少钱 成本定价是个“梦”

“小玲,叮当,你们两个在这段时间里面一定要有一个人在家。”刘皓说道,他可是知道命运神出鬼没,最喜欢潜入别人的地盘搞破坏的,他有着化身千万的能力,随便弄个化身过来搞破坏的话就不好了,但是有马小玲或者是马叮当任何一个在,除非他本体前来,不然的话都只能是吃不了兜着走。

我要上小学了:成长营的第二天

安西一直开进了皇城,才停住了脚步,洛阳皇城内也有和长安一样的三省六部,武则天当年便曾长期在洛阳居住,当时的洛阳才是大唐的政治中心,只是时隔近五十年,洛阳的皇城内已经没有多少官员了,一座座巨大的建筑矗立在皇城的应天门广场之上,建筑都有些破败了,偶然有清脆的风铃声传来,它们仿佛在风中诉说着历史的变迁。
“所有人都要经过这一些的,人成长需要过程,以前我跟你是一样。”雪飞鸿点头同意“对,你经历地事比我多,也经历得比我早,我很幸运,在我犯错的时候,有你和大家纠正我。我现在知道了,人生中,有些事不能错,一错就会追悔莫及的。”黄枫拍拍雪飞鸿地肩膀,笑道:“谢谢你,哥们,在我最惨最错的时候,你拉了我一把!”

李秀儿落在最后,这一刻终于清楚,两人为何拦住自己,那同样是一种保护,眼前这种情形,自己的出现只会给林大哥带来麻烦。

  房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再就是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10% 。

  一套房子究竟该值多少钱?

  如果是场拍卖,且无底价,第一个出价的人举出1元的牌子也可以;如果是个农民工,会盘算下这房子在农村建要花多少钱;如果是个中介,会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价;如果是个土豪,眼睛眨也不眨,就把支票砸过来了……

  可见,不同的个体,经济基础不一样,角色不一样,处在不同的情境中,都会报出不同的价格。最终,众多的买卖双方围绕供需讨价还价,形成一个市场,最终形成一个基准价格。

  房子本只是钢筋水泥加砖头,但在市场经济中,房子并不只是房子。价格很容易形成,但房子到底是如何定价的呢?第一财经日报《财商》认为,回答此问题,必须从房地产的属性这一源头出发。

  房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是社会属性,即房子可以买卖和出租,体现为价值。

  商品属性之一:成本定价是个梦

  倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。

  因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动,价值围绕使用价值。简化为成本定价,也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

  但这样的话,即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过2000元/平方米,而且这些年来增幅并不明显,至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地,好比生产面包的面粉。

  不过,即便算上地价、开发费用等,开发商合理的利润率,房价也不会高到哪里去,房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

  但作为一种人类生活必需品,商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一样吗?显然不是,除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。

  商品属性之二:提折旧就是书呆子

  如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价,就会发现供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。

  现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,譬如2014年3月末,杭州为了托市,当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量,从11万套减少到7万套。

  只是,理论毕竟只是理论,现实中还要更复杂,每一套房子都有大小、户型差异,而商品住宅的开发售卖周期较长,很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素,但不是最重要的。

  也有人会用租金回报率来测算房价,但实际上这有点类似鸡和蛋的关系,上海商品住宅一般租金回报在1%~2%,假如合理值在5%~8%,又怎么能说是作为分子的租金低了,还是作为分母的房价高了呢?

  此外,既然是商品,房屋作为固定资产,那么房价估算是要计算折旧的,但在现实中,提折旧势必要被笑话为书呆子。

  所以,用商品属性来分析房价还是有些苍白的。

  资产属性:理论很简单实际很复杂

  既然商品属性说服力不济,我们来把房子看为一种资产来定价。

  资产的价格是如何决定呢?比物品、商品定价分析起来都要复杂得多,尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来收益的预期折现,具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益。

  资产定价方法主要有均衡定价和套利定价,理论一直在发展,近些年来引入行为金融学,但仍然不尽完美。

  我们先以股票定价为例,表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定,可以理解为供给和需求关系;但实质上,是基于预期收益率来定价的,买的人预期未来会上涨,卖的人则预期未首页上一页12下一页尾页

编辑:道开辛

发布:2019-03-24 16:35:39

当前文章:http://aluminumalloyformwork.com/content/03-10/21774/content_9718490497.html

“说教”多了伤孩子 十条经营婚姻的金科玉律 吸毒越来越普遍吗? 2016·315·新消费我做主 2016·315·新消费我做主 罗李华:白羊座2016年运势 为了鸡毛蒜皮的事都要发脾气,会不会出事? 释玄斋罗李华讲解请符需知

76703 36773 74562 20146 58837 29470 74633 74251 36651 63978 24590 36396 25984 99501 35767 38789 26465 27296 88826 91576

责任编辑:华通辛龙